3月11日至12日，集團(tuán)公司組織相關(guān)人員考察了杭州市周邊的保利·潮起云上府、萬(wàn)科·玖望、綠城?桃李春風(fēng)等七個(gè)精品樓盤(pán)，針對(duì)項(xiàng)目售樓部裝修、樣板區(qū)、樣板房、小區(qū)環(huán)境、外立面及工程細(xì)部等進(jìn)行觀察，為房產(chǎn)項(xiàng)目精準(zhǔn)定位提供思路、學(xué)習(xí)和借鑒。這次學(xué)習(xí)考察，主要有以下幾點(diǎn)體會(huì)和收獲：
一、都市圈成為國(guó)民置業(yè)的首選。城市能級(jí)越高、人口集聚效益越強(qiáng)。業(yè)內(nèi)有句話叫“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，選擇投資的城市主要看該城市在本圈、本省、本市的城市首位度，交通便利度。隨著臺(tái)州納入寧波都市區(qū)“副中心”發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，市區(qū)的集聚效應(yīng)也隨著交通的發(fā)展得到了進(jìn)一步提升，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，價(jià)格洼地也逐漸會(huì)被填平。
二、生態(tài)資源賦能居住環(huán)境。依山傍水、臨湖而居，小區(qū)景觀配套充分借助地理環(huán)境造勢(shì)，做足獨(dú)一無(wú)二的景觀文章，打造無(wú)界自然的生態(tài)居住社區(qū)（如綠城桃李春風(fēng)、桃源小鎮(zhèn)、融創(chuàng)森與海項(xiàng)目），使我們很受啟發(fā)。
三、產(chǎn)品和客戶(hù)定位精準(zhǔn)。如綠城桃李春風(fēng)項(xiàng)目，省交投一期定位為地中海式大戶(hù)型別墅和排屋，簡(jiǎn)單的復(fù)制市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品，面積大去化難。與綠城牽頭合作后，準(zhǔn)確把握了市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變，定位為中式小戶(hù)型排屋及合院，采用分期、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)，提高利潤(rùn)點(diǎn)；規(guī)劃上因地制宜，實(shí)現(xiàn)業(yè)主生活、休閑、商業(yè)、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、教育全產(chǎn)業(yè)鏈配套需求；銷(xiāo)售上主要以生態(tài)、家庭頤養(yǎng)生活、未來(lái)發(fā)展預(yù)期等吸引顧客。
四、規(guī)劃先行文化引領(lǐng)。無(wú)論是綠城桃李春風(fēng)、桃園小鎮(zhèn)，還是融創(chuàng)森與海，與其說(shuō)他們是在造房子，不如說(shuō)他們是在推動(dòng)、引領(lǐng)人們未來(lái)的一種生活方式。他們倡導(dǎo)的理念：綠城桃李春風(fēng)的“生活于此不遠(yuǎn)行”；桃園小鎮(zhèn)的“離不開(kāi)的城市，回得去的田園”，森與海的“未來(lái)是我們最大的共識(shí)”。這些項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，就較好地解決了以下幾個(gè)問(wèn)題：
一是項(xiàng)目的核心引擎。即具有帶動(dòng)其所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市功能。如地理位置、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)屬性等等。
二是項(xiàng)目的未來(lái)交通。因?yàn)?/span>其是城市與城市、區(qū)域與區(qū)域、場(chǎng)所與場(chǎng)所進(jìn)行功能連結(jié)的樞紐。如城際交通系統(tǒng)是高速、高鐵，還是機(jī)場(chǎng)、碼頭。如同個(gè)城市各節(jié)點(diǎn)之間是靠什么關(guān)聯(lián)，城市人車(chē)流的主干道是地鐵、高架，還是快速干道、隧道。再是影響城市單個(gè)區(qū)域發(fā)展的布局是什么，如聚集和輸出人流是靠多重交通體系，還是產(chǎn)業(yè)政策等等。
三是項(xiàng)目的功能配套。如由政府規(guī)劃建設(shè)的設(shè)施有：機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、公園等；由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)投資建設(shè)的設(shè)施有：超市、商場(chǎng)、藝術(shù)館等；由人口活動(dòng)自然形成的場(chǎng)所有：文化主題廣場(chǎng)、商業(yè)一條街等。
四是項(xiàng)目所在區(qū)域的人口活動(dòng)特征。是地緣型還是移民型或是混合型。因?yàn)?/span>隨著城市功能發(fā)展，區(qū)域發(fā)展最外向的表現(xiàn)，也是最終的目的是人員活動(dòng)特征。
其中交通系統(tǒng)和功能配套的發(fā)展?fàn)顩r，是影響項(xiàng)目的健康運(yùn)作的關(guān)鍵。為此我們要通過(guò)鎖定敏感值、放大舒適區(qū)、創(chuàng)造新價(jià)值等系列手段，促使項(xiàng)目產(chǎn)品和客群的精準(zhǔn)定位。
五、示范區(qū)打造不遺余力。示范區(qū)作為客戶(hù)接觸項(xiàng)目的第二場(chǎng)所，同時(shí)承擔(dān)展示和銷(xiāo)售功能，各大房企都不遺余力，與樣板區(qū)形成一體，裝修大氣、奢華，設(shè)計(jì)獨(dú)特。用材上主要體現(xiàn)在使用大面積玻璃、石材、金屬等元素，大空間、入口水系及樣板景觀組成。體會(huì)是：一是每個(gè)項(xiàng)目均設(shè)置示范區(qū)，身臨其境，具有較強(qiáng)的銷(xiāo)售感染力和視覺(jué)沖擊力。二是每個(gè)項(xiàng)目均有樣板房，具有較強(qiáng)的實(shí)景體驗(yàn)。三是均不惜重金以作品形式打造，而非僅僅是商品，并使其成為該項(xiàng)目的精品。四是室內(nèi)區(qū)位地圖電子化和數(shù)字化，更好更全面地展示地塊的區(qū)位位置和交通便利度。值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。
六、不利因素陽(yáng)光宣言。各項(xiàng)目對(duì)不利因素均進(jìn)行充分表達(dá)，開(kāi)展陽(yáng)光宣言，實(shí)施透明消費(fèi)，這也是我們這次考察觀察到的各大樓盤(pán)普遍做法。不管是地上、地下還是整個(gè)區(qū)域的不利因素，還是戶(hù)型差異、交付和示范差異，或是銷(xiāo)售合同等，均在售樓處顯著位置予以公示、公告，減少售后糾紛。
七、住宅立面設(shè)計(jì)公建化。目前傳統(tǒng)的單元式設(shè)計(jì)已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代人的品質(zhì)需求，公建化精工住宅逐漸成為建筑的主流形式。公建化整體外立面選材上，以大面積玻璃（中空LOW-E鋼化玻璃6+12A+6）與鋁板（2.5mm厚鋁單板，氟碳噴涂）配比，既表現(xiàn)出通透大氣的立面效果，又有效提升建筑品質(zhì)感，更能夠?yàn)闃I(yè)主帶來(lái)更充足的陽(yáng)光與非凡的視野享受。這些公司在建的云棲望府、洪家項(xiàng)目均有所體現(xiàn)。
八、細(xì)部展示提升品質(zhì)。展廳有條件的，設(shè)置一些工藝工法展示空間，更有利于宣傳產(chǎn)品品質(zhì)，如萬(wàn)科的工藝工法墻值得借鑒。景觀園林細(xì)部做法值得目前在建項(xiàng)目參考，樣板房精裝修——不管是非交付標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)的住品，材料選擇和品牌使用均具有借鑒意義。
當(dāng)前區(qū)域土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)競(jìng)價(jià)拿地不超預(yù)期很難拿到且風(fēng)險(xiǎn)大，為此需充分發(fā)揮國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)，尋找有潛力的待成熟地塊，通過(guò)與政府合作等模式，通過(guò)勾地等手段取得超大地塊的戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備。借鑒本次考察體會(huì)，玉環(huán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃中值得思考的幾方面：1、項(xiàng)目定位，打造全齡化頤樂(lè)生活小鎮(zhèn)為主題；隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)兒防老傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生改變，越來(lái)越多的老人不再依賴(lài)子女，渴望擁有高品質(zhì)、有尊嚴(yán)的晚年生活，這就需要一個(gè)全新的頤養(yǎng)社區(qū)，讓他們可以更安心地生活。同時(shí)又滿(mǎn)足都市年輕人對(duì)院墅的向往，宅中有院，園中有屋，屋中有院，院中有樹(shù)，樹(shù)上見(jiàn)天，天中有月，才是美好生活的開(kāi)始。2、文化引領(lǐng)居住理念。根據(jù)地塊位置、屬性來(lái)輸入合適準(zhǔn)確的文化理念，并用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷(xiāo)體系、物業(yè)服務(wù)等項(xiàng)目的方方面面。3、交通便利規(guī)劃配套。主動(dòng)協(xié)調(diào)政府交通骨架構(gòu)建，利于項(xiàng)目近遠(yuǎn)期發(fā)展思路；規(guī)劃上以低密度、小戶(hù)型中式墅院為目前主流，達(dá)到出則繁花似錦、入則清凈悠遠(yuǎn)居住品質(zhì)。園外順應(yīng)自然，融合建筑與周邊海景山色的共融共生，讓建筑融于山水，又自成山水中的風(fēng)景，園內(nèi)教育引領(lǐng)帶動(dòng)文化、商業(yè)、醫(yī)療等系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、因該地塊待成熟，宜分期、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)有利于提高資金效率，降低項(xiàng)目資金峰值，同時(shí)可避免因項(xiàng)目體量大、產(chǎn)品相似、市場(chǎng)容量有限造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
通過(guò)本次實(shí)地考察學(xué)習(xí)，不僅開(kāi)闊了視野，豐富了知識(shí)，使我們對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有了一定的了解，知名房企開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的思路、特色及營(yíng)銷(xiāo)理念，都給我們留下了深刻印象。為此，我們將從自身產(chǎn)品出發(fā)，充分借鑒考察中學(xué)到的成果，使我們的產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力。
茅秀清
二〇二一年三月
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